숙박이 관광의 마지막 단계가 아니라, 도시 소비의 중심이 되어야 한다!/ 놀스테이 nolstay

 

 

숙박이 관광의 마지막 단계가 아니라, 도시 소비의 중심이 되어야 한다!

1. 관광의 마지막에 있던 숙박업, 이제 여행의 첫 장면이 되어야 한다

 

1-1. 관광객은 잠자리를 예약하지만, 사실은 하루의 행복을 구매한다.

관광객은 여행을 떠나기 전 관광지를 검색하고, 맛집을 찾아보고, 이동 동선을 계획한다. 숙소는 그 뒤에 결정하는 경우가 많다.

우리는 오랫동안 숙박업을 관광의 마지막 단계로 생각해 왔다.

관광하고, 먹고, 쇼핑하고, 늦은 밤 모텔이나 호텔에 들어가 잠을 잔 뒤 다음 날 떠나는 구조였다.

그런데 나는 이제 그 순서를 바꿔야 한다고 생각한다.

“숙박시설에 도착하는 순간부터 관광이 시작되게 하자!”

여행객이 숙소에 도착하면 짐을 내려놓고, 잠시 쉬며 커피를 마신다. 로비에서는 오늘 저녁 맛집을 찾고, 지역 지도를 보며 내일 여행을 계획한다.

그 순간 숙소는 단순한 잠자리가 아니라 여행의 출발점이 된다.

모텔이 관광을 기다리는 시대를 끝내고, 관광을 만들어내는 시대를 열어야 한다.

2. 통계는 말한다. 관광객은 늘고, 여행 소비의 형태는 달라지고 있다

 

2-1. 대한민국 관광시장에 다시 돈이 돌고 있다.

문화체육관광부와 한국문화관광연구원의 「2025 국민여행조사」에 따르면 국내여행 횟수는 약 3억 90만 회, 여행 지출액은 39조 5,000억 원이었다. 지출액은 전년보다 7.3% 증가했다.

2026년 1~8월 방한 외국인은 약 1,505만 명으로 전년 동기보다 21.6% 증가했다. 같은 기간 외국인의 관광 분야 카드 소비액은 약14조 180억 원, 증가율은 48.5%였다.

관광객 증가보다 카드 소비 증가율이 더 컸다는 점에 주목해야 한다. 다만 카드 소비액은 관광 분야 결제 통계로, 관광객 전체 지출이나 숙박 매출과 동일한 수치는 아니다.

2-2. 관광은 구경에서 경험과 소비로 이동하고 있다.

서울관광재단의 2025년 외국인 관광객 조사에서 개별여행 비중은 85.1%, 쇼핑 경험률은 83.1%, 음식·미식 경험률은 81.7%였다. 평균 서울 체류기간은 6.0일이었다.

이는 서울 방문 외국인을 조사한 결과이지만, 미래 숙박업의 방향을 보여주는 중요한 단서다.

관광객은 단순히 유명 관광지를 보는 데 그치지 않는다. 무엇을 먹고, 어디서 쉬고, 어떤 경험을 남길 것인가를 선택한다.

문제는 관광객이 많아졌다고 우리 모텔의 객실이 자동으로 팔리지는 않는다는 사실이다.

도시의 관광객을 내 숙소의 고객으로 전환할 전략이 있어야 한다.

3. 모텔의 경쟁력은 객실 안에서만 만들어지지 않는다

 

3-1. 숙소의 상품 범위를 객실 밖으로 넓혀라.

객실이 30개라면 30개 객실만 판매하는 것이 지금까지의 일반적인 숙박업이었다.

미래의 숙박업은 달라져야 한다.

① 편안한 잠자리와 휴식
② 지역의 먹거리와 볼거리
③ 여행 일정과 이동 정보
④ 사진으로 남기고 싶은 공간
⑤ 사람과 지역을 연결하는 커뮤니티

이 다섯 가지를 하나의 숙박 경험으로 설계해야 한다.

침대와 욕실의 품질은 기본이다. 여기에 고객이 기억할 특별한 경험을 더하는 것이다.

“모텔은 잠을 파는 건물이 아니라, 여행의 시간을 설계하는 공간이어야 한다.”

4. 숙박업의 변신, 다섯 가지 공간 아키텍처

 

4-1. 첫 번째 — 입구 캐노피를 도시의 포토존으로 바꿔라

오래된 모텔 입구에는 비를 막기 위한 캐노피가 있다. 대부분 조명과 간판만 설치되어 있다.

이 공간에 지역의 상징색, 작은 조형물, 감성적인 조명과 브랜드 문구를 넣어보자.

낮에는 건물의 얼굴이 되고, 밤에는 관광객이 사진을 찍는 장소가 된다.

예를 들어 캐노피 아래에 이런 문구를 설치하는 것이다.

“당신의 여행은 여기서부터 시작됩니다.”

화려한 공사보다 중요한 것은 고객이 사진을 찍고 싶은 이유를 만드는 일이다.

4-2. 두 번째 — 로비를 지역 관광정보센터로 바꿔라

로비에 지역정보가 한눈에 보이는 디지털 안내판이나 QR 지도를 설치하자.

-도보 10분 이내 맛집과 카페

-오늘의 지역 축제와 행사

-비 오는 날 방문하기 좋은 곳

-가족·연인·출장객 맞춤 여행 코스

-대중교통·주차장·응급시설 정보

외국인을 위해 영어·중국어·일본어 안내도 준비할 수 있다.

AI를 활용해 여행 목적과 날씨에 맞는 일정을 추천하되, 영업시간과 휴무일은 실제 정보를 확인해야 한다.

좋은 로비는 체크인 장소다. 더 좋은 로비는 여행을 시작하는 장소다.

4-3. 세 번째 — 유휴공간을 휴식과 커뮤니티 공간으로 바꿔라

 

활용하지 않는 로비 한쪽이나 작은 공용공간을 지역 커뮤니티 라운지로 만들어보자.

커피 한 잔을 마시고, 지역 사진을 구경하고, 여행 정보를 나누며 휴식하는 공간이다.

지역 작가의 작품이나 특산품을 소개할 수도 있다.

중요한 것은 규모가 아니다. 객실 외 공간에서도 고객이 머물 이유를 만드는 것이다.

다만 카페·음식 판매나 유료 프로그램을 직접 운영하려면 해당 영업신고와 법적 요건부터 검토해야 한다.

4-4. 네 번째 — 객실을 잠자리에서 충전 공간으로 바꿔라

 

여행객이 원하는 휴식은 모두 다르다.

가족에게는 편안한 침구와 넉넉한 동선이, 출장객에게는 업무용 책상과 빠른 인터넷이, 연인에게는 특별한 분위기가 중요하다.

무조건 욕조를 크게 설치하거나 비싼 가구를 들여놓는다고 경쟁력이 생기지는 않는다.

고객의 이용 목적에 맞는 상품을 만들고, 쉬고 즐기고 재충전하는 경험을 제공해야 한다.

4-5. 다섯 번째 — 예약 단계부터 여행의 설계자가 되어라

 

예약이 완료되면 고객에게 지역 여행 안내 링크를 보내자.

도착 전에는 주차·교통과 추천 코스, 체크인 후에는 주변 맛집과 야간 콘텐츠, 체크아웃 전에는 아침 식사와 다음 여행지를 안내한다.

숙소의 온라인 정보가 정확하게 정리되어 있으면 AI 검색과 추천 서비스에서도 발견될 가능성을 높일 수 있다.

관광객이 숙소에 도착해서 여행을 찾게 하지 말고, 숙소를 예약하는 순간 여행이 시작되게 하라.

5. 지역 상권을 경쟁자가 아니라 숙박업의 동반자로 만들어라

 

5-1. 숙박시설 하나가 작은 관광 네트워크의 중심이 될 수 있다.

지역 맛집 5곳, 카페 3곳, 체험업체 2곳만 연결해도 10개의 협력 거점이 생긴다.

숙소는 고객에게 신뢰할 수 있는 지역 정보를 제공하고, 상점은 숙소 고객에게 혜택을 제공하는 방식이다.

지역 음식점 할인, 카페 웰컴쿠폰, 전통시장 산책지도, 지역 체험 예약 안내 등을 시도할 수 있다.

고객을 억지로 특정 업체로 보내는 것이 아니다. 선택지를 넓혀 만족도를 높이는 것이다.

유료 여행상품의 기획·판매·알선은 여행업 등록 등 법적 요건을 검토하고, 필요한 경우 적법한 여행업체와 협업해야 한다.

지역에서 소비가 이루어지고, 고객 만족과 숙소 예약이 함께 증가한다면 선순환 구조를 기대할 수 있다.

6. 관광 거점형 모텔, 실제 돈이 되는가?

6-1. 매출상승은 기대감이 아니라 숫자로 검증해야 한다.

객실 30개 모텔을 가정해 보자.

구분	현재	개선 가정
객실 수	30실	30실
평균 판매단가(ADR)	7만 원	7만 5,000원
객실 가동률(OCC)	60%	65%
월 객실매출	3,780만 원	4,387만 5,000원

30일 영업 기준으로 월 객실매출은607만 5,000원, 연간 약7,290만 원증가한다.

물론 이는 객실 단가와 가동률이 함께 개선된다는 가정에 따른 산술 예시다. 실제 달성 실적이나 예상 순이익이 아니다.

여기에서 추가 인건비, OTA 수수료, 청소·세탁비, 홍보비 등을 차감해야 한다.

6-2. 부동산 가치는 매출보다 정상화 NOI가 결정한다.

예를 들어 운영 개선으로 연간 정상화 NOI(순영업소득)가 2,400만 원 증가하고, 시장 환원율을 6%로 가정한다면 단순 수익환원법상 추가 가치는 4억 원이다.

이는 가치평가 원리를 설명하기 위한 예시이며 실제 매매가 상승을 보장하지 않는다.

시설투자비(CAPEX), 금융여건, 건물 노후도, 지역 거래사례와 수익의 지속성을 함께 검토해야 한다.

시설은 비용을 만들지만, 검증된 운영능력은 자산가치를 만든다.

7. 숙박업 투자자라면 이제 다섯 가지를 확인하라

 

7-1. 관광객 숫자보다 실제 숙박 수요를 보라.

축제 방문객 10만 명과 숙박객 10만 명은 전혀 다른 이야기다. 당일 방문객이 얼마나 머무는지 확인해야 한다.

7-2. 객실 수보다 객실당 생산성을 보라.

ADR·OCC·RevPAR와 객실당 월매출을 조사하고, 경쟁 숙소의 가격과 후기를 비교해야 한다.

7-3. 건물 앞보다 반경 1~3km를 보라.

관광지, 음식점, 카페, 역사·문화시설, 산업시설과 교통 접근성을 함께 살펴야 한다.

7-4. 리모델링 비용보다 회수기간을 계산하라.

캐노피, 로비, 공용공간 개선으로 얼마의 추가 이익이 가능한지 추산한 후 투자해야 한다.

7-5. 투자자가 아닌 운영자의 눈으로 매물을 보라.

매입 후 어떤 고객을 유치하고, 무엇을 팔고, 어떻게 재방문을 만들 것인지 설명할 수 있어야 한다.

8. 앞으로 90일, 이렇게 실행하자

8-1. 1~15일 — 고객과 지역을 조사하라.

최근 12개월 매출·예약·후기를 분석하고, 주변 관광·상업시설을 조사한다.

8-2. 16~30일 — 작은 변화를 시작하라.

관광 QR 지도, 포토존, 지역 상점 제휴, 예약 고객용 안내 메시지를 시범 운영한다.

8-3. 31~60일 — 고객 반응을 측정하라.

QR 이용률, 제휴쿠폰 사용, 고객 후기, 직접예약 전환율, ADR·OCC 변화를 확인한다.

8-4. 61~90일 — 수익성으로 확대 여부를 결정하라.

추가 매출에서 추가 비용을 차감해 공헌이익과 정상화 NOI 개선 가능성을 검증한다.

성과가 확인된 상품부터 확대하자. 대규모 리모델링은 그다음이다.

9. 맺음말 — 관광의 시작을 바꾸면 숙박업의 미래도 바뀐다

 

나는 지난 30년 가까이 숙박업 현장에서 수많은 모텔과 호텔의 변화를 지켜보았다.

오래된 모텔이라고 가능성이 없는 것은 아니었다. 반대로 새로 지었다고 반드시 성공하는 것도 아니었다.

그 차이를 만드는 것은 고객이 찾아올 이유와 운영자의 생각이었다.

모텔 입구의 작은 캐노피가 도시의 포토존이 되고, 평범한 로비가 여행정보센터가 되고, 잠만 자던 객실이 휴식과 행복을 충전하는 공간이 되는 모습을 상상해 보자.

관광객은 그 숙소에서 여행을 시작하고, 지역 상권에서 소비하며, 좋은 기억을 안고 돌아갈 것이다.

그리고 다시 그 도시를 찾을 때 그 숙소를 기억할 수 있다.

“숙박은 관광의 마지막 페이지가 아니다. 도시 소비를 시작하게 만드는 첫 페이지다.”

“객실 한 칸을 팔던 시대에서, 고객의 하루를 설계하는 시대로!”

이것이 내가 제안하는 미래 숙박업의 변신이다.

잠만 재우는 모텔에서, 여행을 시작하게 만드는 모텔로.

그 변화가 지역을 살리고, 매출을 높이며, 결국 숙박업 부동산의 가치를 바꾸는 출발점이 될 것이다.

우산 쓴 고양이 이길원 | 놀스테이 NOLSTAY(구 모텔사랑)
www.motelsarang.com

상담 010-3888-6038

참고자료 및 통계 출처

[1] 문화체육관광부·한국문화관광연구원, 「2025 국민여행조사」, 2026.6.30.
https://www.mcst.go.kr/site/s_notice/press/pressView.jsp?pSeq=22557

[2] 문화체육관광부, 「2026년 1~8월 방한 관광 동향」, 2026.9.28.
https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148972696

[3] 서울특별시, 「2025년 기준 서울관광 연차보고서」, 2026.4. / 서울관광재단 외래관광객 실태조사.
https://www.sto.or.kr/survey

[4] CBRE Hotels Research, 「Finding Revenue Beyond Rooms and F&B」, 2025.9.12. 미국 호텔의 체험·부대수익 다변화 분석.
https://www.cbrekorea.com/en/insights/articles/finding-revenue-beyond-rooms-and-f-and-b

[5] 국가법령정보센터, 「관광진흥법」 제3조 / 정부24 식품관련 영업신고 안내.

통계는 발표기관의 집계 기준에 따라 인용했으며, 투자수익 및 자산가치 계산은 설명용 가정이다. 개별 사업장의 실적 예측이나 감정평가 결과를 뜻하지 않는다.

기고문 주요 근거 확인

2026년 1~8월 방한객 1,505만 명 전년 동기 대비 +21.6%

2025년 국내여행 지출액 39.5조 전년 대비 + 7.3%

2025년 서울 외래관광객 81.7% 음식.미식 활동 경험률

2025년 서울 외래관강개 85.1% 개별여행 비중

근거: 문화체육관광부·한국문화관광연구원, 서울특별시·서울관광재단. 서로 다른 조사 모집단이므로 수치를 직접 합산하거나 비교하지 않음.

관광지식정보시스템

기고문의 투자 논리는 해외 호텔 자산관리 연구와도 방향이 같습니다. CBRE는 객실 이외 체험·부대서비스를 통한 매출 다변화를 분석하고 있으나, 이는 국내 중소형 모텔에 그대로 적용되는 수익률 보증이 아닙니다. CBRE Korea

카페나 유료 관광상품 도입 시에는 별도의 신고·등록 요건도 검토해야 합니다. 조문정보

핵심 제안: 놀스테이의 숙박업 가치상승 컨설팅에 이 전략을 적용한다면, 단순 리모델링 제안서 대신 ‘지역 관광 연계형 숙박상품 개발 + 90일 매출 실증 + 정상화 NOI 기반 가치평가’를 결합하는 것이 좋겠습니다. 숙박시설의 공간 개선과 매매·임대 전략을 하나의 투자 논리로 연결할 수 있습니다.