한남뉴타운 1만3천 세대의 대변신, 용산은 대한민국 최고급 주거벨트로 다시 태어나는가?

한남뉴타운 1만3천 세대의 대변신, 용산은 대한민국 최고급 주거벨트로 다시 태어나는가?

한남 1~5구역 재개발부터 더파크사이드 서울·청화아파트 재건축, 용산공원·국제업무지구까지

글 | 이길원 — 놀스테이 NOLSTAY(구 모텔사랑) 대표, 부동산·숙박업 가치상승 전략가

1. 한남의 변화는 아파트 재개발이 아니라 도시의 재편이다

서울 용산구 한남동, 보광동, 이태원동, 동빙고동 일대가 거대한 전환점에 서 있다.

한남뉴타운 약 1만3천 가구 구상에 더해 용산공원, 용산국제업무지구, 옛 유엔군사령부 부지 개발, 청화아파트 재건축까지 서로 다른 도시개발사업이 동시에 움직이고 있기 때문이다.

한강과 남산이 만나는 지형, 강남과 도심을 잇는 입지, 대규모 공원과 국제업무기능까지 연결된다면 한남·용산은 대한민국을 대표하는 고급 주거·업무·문화 복합벨트로 성장할 잠재력이 있다.

다만 투자자들이 반드시 알아야 할 사실이 있다.

한남 1~5구역이 모두 재개발되는 것은 아니며, 나머지 구역도 사업 진행 속도가 다르다. 

또한 용산공원과 국제업무지구의 미래 모습은 정부와 서울시의 정책 협의에 따라 달라질 수 있다.

이 지역을 제대로 평가하려면 화려한 조감도보다 인허가 단계와 공사 진행 상황, 그리고 실제 주민들의 생활 변화를 함께 읽어야 한다.

2. 한남뉴타운 1~5구역, 어디까지 진행됐나?

한남뉴타운 구역별 위치 참고도. 과거 구역 경계를 보여주는 지도이므로 최신 법적 경계는 서울시 고시로 확인해야 한다.

서울시 정비사업 정보몽땅, 용산구 인가고시와 2026년 조합 공개자료 기준. 사업 진행단계는 각종 변경인가와 신고에 따라 달라질 수 있다.

① 한남1구역 — 개발 기대감과 법적 사업 지위는 다르다

이태원동 730번지 일대의 옛 한남1구역은 과거 정비구역에서 해제된 지역이다. 따라서 2~5구역처럼 기존 조합사업이 정상적으로 연속 진행되고 있다고 이해하면 안 된다.

향후 정비사업 재추진 가능성이나 다른 도시관리 방식에 관한 기대가 있더라도, 신규 구역 지정과 주민 동의, 사업성 검증 등의 절차가 필요하다.

1구역의 투자 판단 기준은 '한남뉴타운에 있었다'는 과거 사실보다 현재 유효한 도시계획과 개별 필지의 법적 개발 가능성이다.

② 한남2구역 — 관리처분인가 이후 이주 마무리가 핵심

한남2구역은 대우건설이 시공을 맡는 사업으로, 계획 세대수 약 1,300가구 규모다.

서울시 정비사업 정보몽땅에는 2025년 7월 25일 관리처분인가를 받은 것으로 기록돼 있으며, 2026년에도 이주 절차가 이어졌다. 따라서 관리처분을 기다리는 구역이 아니라 철거와 본격적인 착공을 준비하는 구역으로 보는 것이 정확하다.

관건은 잔여 이주, 명도, 철거 일정과 공사비 확정이다. 시공사 선정과 관리처분인가가 완료됐다는 사실만으로 착공일과 준공일을 확정할 수는 없다.

③ 한남3구역 — 한남뉴타운의 변화를 이끄는 최대 사업지

한남3구역은 현대건설이 시공하는 약 5,970가구 규모의 대형 재개발사업으로, 한남뉴타운 전체의 가격·주거환경·경관을 바꿀 핵심 구역이다.

2023년 6월 23일 관리처분인가를 받았으며, 2026년 들어 이주 마무리와 철거가 진행됐다. 서울시는 8월 25일 한남3구역 현장에서 착공 준비 상황과 지연 요인을 직접 점검했다.

한남3구역 철거·정비 현장 관련 사진. 촬영 시점과 현재 공정은 구분해서 보아야 한다.

한남3구역의 진정한 전환점은 철거율이 아니라 실제 착공신고와 본공사 개시다. 주택뿐 아니라 도로·공원·학교·공공시설 등 기반시설의 조성 속도도 완성도를 좌우한다.

이 대규모 사업이 가시화되면 보광동의 기존 저층 주거지 풍경은 상당 부분 새롭게 바뀌게 된다.

④ 한남4구역 — 삼성물산 선정, 관리처분을 향해 움직이다

한남4구역은 보광동 360번지 일대에 위치하며 삼성물산이 2025년 1월 시공사로 선정됐다. 약 2,300~2,400가구 규모의 대단지로 계획돼 있다.

2025년 11월 사업시행인가를 받은 뒤 2026년 조합원 분양신청이 진행됐으며, 8월에는 관리처분계획 타당성 검증 관련 용역 입찰이 확인됐다.

한남4구역 계획 조감도. 

실제 건축 형태와 세대수는 변경인가 등에 따라 달라질 수 있다.

이 구역에서 주목해야 할 숫자는 예상 분양가보다 종전자산평가액, 조합원 분양가, 비례율과 추가분담금이다.

고급 브랜드가 수익을 보장하지 않는다. 높은 공사비를 감당하면서도 적정 사업성을 확보할 수 있느냐가 조합원과 투자자 모두에게 중요하다.

⑤ 한남5구역 — 동빙고동 한강변의 새로운 고급 주거축

한남5구역은 DL이앤씨가 시공사로 선정된 사업이다.

2026년 4월 30일 용산구 고시 제2026-55호로 사업시행인가를 받았다. 인가된 공급계획은 총 2,592가구로, 임대주택 390가구가 포함된다. 9월에는 조합원 분양신청 관련 인력 채용 공고도 확인된다.

한남5구역 아크로 한남 계획 조감도.

한남5구역은 한강 조망과 용산공원 접근성이 기대되는 입지다. 그러나 전체 세대가 한강 조망권을 갖는 것은 아니며, 동·층·향·지형에 따라 자산가치가 달라진다.

향후 관리처분계획과 실제 분양가, 조망권 확보, 공원 연결성 등을 함께 살펴야 한다.

3. 더파크사이드 서울 — 옛 유엔사 부지가 고급 복합도시로 변한다

한남뉴타운과는 별도로, 이태원동 옛 유엔군사령부 부지에서는 '더파크사이드 서울(The Parkside Seoul)' 개발이 진행 중이다.

이 사업은 면적 약 4만4,935㎡ 부지에 지하 7층~지상 20층, 11개 동 규모의 주거·숙박·업무·상업 복합시설을 조성하는 프로젝트다.

2025년에는 오피스텔 '더파크사이드 스위트' 775실이 분양시장에 나왔다. 사업에는 아파트 약 419가구와 고급 호텔, 상업·업무시설 등이 포함된다.

이 사업의 의미는 단순히 고가 주거시설을 공급한다는 데 있지 않다.

호텔, 고급 상업시설, 문화공간, 업무시설이 결합되면 지역의 소비와 체류 방식이 달라진다. 한남동의 기존 고급 주거 수요에 국내외 기업인, 장기 체류객, 관광·문화 소비층이 더해질 가능성이 있다.

특히 숙박업과 상업용 부동산 관점에서는 로즈우드 호텔을 포함한 고급 숙박·상업시설의 등장에 주목할 필요가 있다. 지역 브랜드 가치를 높일 수 있는 반면 기존 숙박·상업시설에는 경쟁 심화도 의미한다.

다만 2027년 6월 준공 예정이라는 분양 안내상의 일정은 확정 준공일과 구분해야 한다. 또한 오피스텔 775실을 아파트 775가구로 계산하거나 민간임대 계획을 확정 분양 물량으로 해석해서는 안 된다.

4. 청화아파트 — 재건축 확정의 정확한 의미는 '정비구역 지정'이다

한남뉴타운 북측 주거축을 연결하는 또 하나의 사업은 청화아파트 재건축이다.

1982년 준공된 청화아파트는 이태원동 22-2번지 일대의 기존 578가구 단지다.

2026년 2월 서울시 도시계획위원회에서 정비계획안이 수정가결됐고, 6월 18일 서울시 고시 제2026-349호로 정비구역 지정 및 정비계획이 결정·고시됐다.

청화아파트는 높은 지대와 남산·한강 경관, 용산공원과의 연계성이 중요한 입지다. 따라서 무조건 높은 건물을 짓기보다는 경관 기준과 건축물 높이 제한을 고려한 단지 설계가 요구된다.

정비구역 지정은 큰 진전이지만, 조합설립인가·사업시행인가·관리처분인가·이주·착공이 모두 끝났다는 의미는 아니다.

주민에게는 권리가액과 향후 분담금, 투자자에게는 사업 진행 기간과 자금조달 구조가 핵심 판단 요소다.

5. 용산국제업무지구 — 주거단지 뒤에 들어서는 새로운 일자리 중심지

한남·용산의 미래를 주택 공급 숫자만으로 설명하기 어려운 이유는 용산국제업무지구 때문이다.

옛 용산철도정비창 약 46만㎡를 업무·주거·상업·문화시설이 어우러진 국제 비즈니스 거점으로 만드는 대형 프로젝트다.

2024년 개발계획 고시 이후 실시계획과 기반시설 관련 절차가 진행됐으며, 정부는 2026년 8월 국제업무지구 내 주택을 2028년 말 착공하는 방안을 제시했다.

하지만 주택 공급 규모에는 의견 차이가 있다.

• 서울시 최초 구상: 약 6,000가구

• 서울시가 수용 가능하다고 밝힌 수준: 최대 약 8,000가구

• 정부가 제시한 목표: 약 1만 가구

2026년 8월 기준 양측의 이견은 해소되지 않았다. 따라서 1만 가구가 확정됐다고 쓰는 것은 부정확하다.

국제업무지구가 성공한다면 한남 일대는 단순한 고급 주거지를 넘어 국제업무 종사자와 기업 경영진 등이 거주하기 좋은 배후 주거지 역할을 할 수 있다.

다만 업무시설 유치와 일자리 창출이 충분하지 않고 주택 공급만 늘어난다면, 당초 목표인 국제업무 중심지의 경쟁력이 약화될 위험도 있다.

6. 용산공원 — 한남의 가장 큰 자산이면서 가장 큰 정책 변수

용산공원은 약 300만㎡ 규모의 국가공원 구상이다. 성공적으로 조성된다면 한남·이태원·동빙고·서빙고에서 접근할 수 있는 거대한 도심 녹지축이 된다.

공원이 주거환경 개선과 자산가치에 긍정적인 요인이라는 점은 부인하기 어렵다. 그러나 2026년에는 정책 변수가 커졌다.

정부가 용산공원 일부를 주택 공급에 활용하는 방안을 추진하면서 서울시와 갈등이 불거졌기 때문이다. 국가공원이라는 법적 지위와 특별법 개정 문제, 환경정화, 단계별 공원 조성계획 등이 함께 얽혀 있다.

부동산 시장은 용산공원을 이미 완성된 공원처럼 평가해서는 안 된다.

공원 전체 개방 시점, 실제 녹지 조성 범위, 출입 동선, 공공시설 배치가 결정돼야 주거환경에 미치는 효과도 보다 명확해진다.

7. 한남·용산의 미래 — 동네 전체는 어떻게 달라질까?

8. 부동산 투자자와 정책 당국이 반드시 확인해야 할 것

향후 한남·용산의 가치상승 가능성은 높게 평가할 수 있지만, 모든 부동산의 투자수익률이 상승한다는 뜻은 아니다.

투자자는 다섯 가지를 확인해야 한다. 

첫째, 현재 인허가 단계와 실제 착공 여부. 

둘째, 감정평가액과 조합원 추가분담금. 

셋째, 공사비 상승과 금융비용. 

넷째, 조합원 지위 양도·분양권·토지거래허가 등 법적 제한. 

다섯째, 준공 이후 실제 거주·임대 수요다.

정책 당국에는 다른 과제가 있다.

정부와 서울시는 용산국제업무지구 주택 공급 규모와 용산공원의 보전·활용 방향에 관한 이견을 조정해야 한다. 용산구는 도로·학교·주차장·보행로 등 기반시설 확보와 주민 불편 최소화에 집중할 필요가 있다.

특히 고급주택 공급 자체가 공공성을 보장하지 않는다. 임대주택, 공공보행로, 공원 접근권, 원주민 재정착 여건을 갖출 때 개발의 이익이 도시 전체에 확산된다.

9. 결론 — 한남의 미래는 '얼마나 비싸질까'보다 '얼마나 좋은 도시가 될까'에 달렸다

한남뉴타운은 단순한 주택 재개발사업을 넘어 용산 전체의 도시구조를 바꾸는 출발점이 되고 있다.

한남3구역이 공사에 본격 착수하고, 2구역이 뒤따르며, 4·5구역의 관리처분과 이주가 순차적으로 진행된다면 지역의 변화는 한층 뚜렷해질 것이다.

여기에 더파크사이드 서울과 청화아파트 재건축이 연결되고, 용산국제업무지구가 실제 일자리 중심지로 성장한다면 한남·용산은 국제적으로도 경쟁력 있는 복합 주거벨트를 형성할 수 있다.

그러나 기다림의 시간과 비용도 있다. 수십 년간 살아온 주민에게 재개발은 자산가치 상승의 기회이면서 삶의 터전을 다시 선택해야 하는 문제다.

나는 부동산의 가치를 건물의 크기나 가격으로만 평가해서는 안 된다고 생각한다. 도시 역시 마찬가지다.

한남이 대한민국 최고가 주거지가 되는 것보다 중요한 것은, 대한민국에서 가장 살고 싶고 머물고 싶은 도시가 되는 일이다.

한남의 가치는 비싼 아파트에서 완성되는 것이 아니다. 좋은 일자리, 가까운 공원, 편리한 이동, 지속가능한 상권, 그리고 기존 주민과 새로운 주민이 함께 생활할 수 있는 환경에서 완성된다.

부동산의 가격은 기대를 먼저 반영한다. 그러나 도시의 가치는 완성된 공간과 사람들의 삶이 증명한다.

글 | 우산 쓴 고양이 이길원, 놀스테이 NOLSTAY(구 모텔사랑) 대표

주요 근거자료 및 확인 경로

공식 인허가와 사업단계는 아래 자료를 우선 확인하고, 언론 보도를 보조자료로 활용했다.

• 서울시 정비사업 정보몽땅 — 한남2~5구역 조합별 사업단계와 공개자료

• 서울시 2026년 8월 한남3구역 현장 공정점검 보도자료

• 한남5구역 2026년 4월 30일 사업시행인가 고시

• 청화아파트 2026년 6월 18일 정비구역 지정 고시 자료

• 연합뉴스 — 용산국제업무지구 및 용산공원 정책 쟁점

편집 주의: 첨부 이미지는 이해를 돕기 위한 현장 사진·조감도·위치 참고자료로, 모두 2026년 10월 9일 당일 촬영본은 아니다. 조감도는 완공된 실물이 아니며, 전문지 지면에 재사용할 경우 원저작권자의 사진 사용 허락을 별도로 확인해야 한다. 계획 가구 수와 준공 일정은 후속 변경인가에 따라 바뀔 수 있다.