하루가 다르게 천지개벽하는 용인시 숙박상권은?/놀스테이 nolstay

하루가 다르게 천지개벽하는 용인시 숙박상권은?

처인구 4대 숙박권역의 2021·2026·2031 숙박상권동향 전망

용인을 요즘 단순히 ‘수도권 배후도시’라고 부르기에는 변화의 크기가 너무 크다.

특히 처인구는 그렇다.

반도체 산단, 주택, 도로와 산업시설이 동시에 움직인다. 숙박업 투자자가 용인을 다시 봐야 하는 이유도 여기에 있다.

다만 “삼성과 SK가 들어오니 모텔을 사면 오른다”는 식의 접근은 위험하다. 숙박업은 개발계획이 아니라 실제로 들어오는 사람, 숙박일수, 객실단가와 NOI가 돈을 만든다.

1. 인구부터 달라지고 있다

2026년 6월 말 용인시 총인구는 111만1,388명이다. 내국인 109만211명, 등록외국인 2만1,177명이다. 2021년 말 외국인을 포함한 총인구 109만3,665명과 비교하면 약 1.6% 증가했다. 전체 용인 인구만 보면 폭발적 증가라고 하기 어렵다.

그러나 처인구를 떼어놓고 보면 전혀 다른 그림이다.

주민등록인구는 2021년 26만198명에서 2026년 6월 28만6,391명, 7월에는 28만7,270명으로 증가했다. 5년 사이 약 10.1% 늘어난 것이다.

용인의 인구 성장축이 동쪽과 남쪽, 즉 처인구로 이동하고 있다는 의미다.

더 긴 시간축도 중요하다. 용인시가 제시한 2040 도시기본계획안은 목표인구를 152만4천 명, 이 가운데 처인중심권역을 55만5천 명으로 설정하고 있다.

이것은 확정된 2031년 인구 예측치가 아니라 도시계획상 목표치다.

따라서 2031년 숙박수요를 단순 인구비례로 계산해서는 안 된다. 다만 도시의 성장축이 이동·남사와 원삼 등 처인구 방향으로 설정돼 있다는 사실은 분명하다.

① 김량장·역북·삼가 — ‘기존 도심형 숙박상권’

2021년의 이 권역은 용인터미널·중앙시장·행정기관을 기반으로 한 전통 모텔상권의 성격이 강했다.

2026년에는 역북지구 주거수요와 시청 행정수요, 병원·상업시설, 에버라인 접근성에 산업수요까지 겹치기 시작했다.

공공 인허가 기반 자료상 김량장동에는 숙박 관련 등록이 52건, 역북동 8건, 마평동 5건이다.

김량장동 52건만 보면 여관업 50%, 여인숙업 23%, 일반호텔 21%, 관광호텔·생활숙박·기타가 각각 약 2%다. ‘모텔’이라는 명칭은 법정 인허가 업종명이 아니므로 모텔 숫자를 상호명만 보고 별도로 세는 것은 정확하지 않다.

온라인 판매가격도 시장의 성격을 보여준다.

2026년 10월 현재 중앙시장 인근 모텔의 판매가는 할인 적용 시 대체로 5만~7만원 안팎에서 다수 확인되고 일부 객실은 7만5천원 수준까지 형성돼 있다.

즉 이 권역은 앞으로 ‘객실 수 경쟁’보다 리모델링·청결·주차·트윈룸·장기체류 대응을 통한 ADR 상승 경쟁이 중요하다.

최근 매물도 흥미롭다.

 

김량장동 30실 호텔은 호가 53억원·표시 월매출 6,800만원, 삼가동 32실은 호가 55억원·표시 월매출 7,000만원에 매물로 노출됐다. 연매출을 단순 환산하면 각각 호가 대비 약 15.4%, 15.3%다.

그러나 이것은 수익률이 아니라 ‘연매출÷매매호가’ 비율일 뿐이다.

인건비·OTA수수료·전기·가스·세탁·소모품·수선비·CAPEX를 차감한 정상화 NOI를 확인해야 진짜 수익률이 나온다.

2031년 전망

기존 도심수요와 반도체 배후수요가 중첩될 가능성이 크다. 다만 오래된 모텔은 호재만 기다려서는 안 된다. 5년 후에는 ‘낡은 모텔’과 ‘비즈니스형 중소형호텔’의 매출격차가 지금보다 더 벌어질 가능성이 높다.

② 포곡·전대·에버랜드 — ‘관광·가족 숙박상권’

이곳은 용인의 다른 지역과 수요구조가 다르다. 반도체보다 에버랜드·레저·가족단위 관광객이 기본 수요다. 

포곡·전대역 일대에는 관광호텔, 일반호텔, 호스텔, 모텔 등 다양한 숙박형태가 이미 형성돼 있다.

현재 온라인에서도 전대·에버랜드역 주변 모텔 숙박료가 약 6만원대부터 확인된다.

2021년에는 코로나19 영향을 직접 받은 관광상권이었다면, 2026년은 여행·레저수요가 정상화된 이후의 시장이다. 

2031년에도 반도체 수혜보다는 관광객 체류시간을 늘리는 가족형 객실, 3~4인실, 조식, 셔틀, 외국인 OTA 대응력이 가치상승을 결정할 가능성이 높다.

③ 원삼·백암 — ‘SK하이닉스형 산업숙박상권’

현재 가장 먼저 숙박수요가 숫자로 나타날 가능성이 높은 곳은 원삼이다.

용인시는 원삼 반도체클러스터 1기 팹이 2027년 상반기 가동을 목표로 진행되고 있으며, 2026년 8월 이후 공사가 확대되면 2027년 상반기 현장에 하루 최대 2만6천 명의 건설근로자가 투입될 것으로 예상해 숙소 부족 대책까지 점검하고 있다. 

이것은 숙박업 투자자에게 매우 중요한 데이터다. 

단순한 미래 호재가 아니라 실제 체류인구 발생 단계로 넘어가고 있기 때문이다.

최근 백암면 27실 1:1 무인텔은 인터넷 매물시장에서 호가 62억원·표시 월매출 5,200만원으로 노출됐다.

연매출 단순환산 6억2,400만원, 호가 대비 매출비율은 약 10.1%다. 삼가권 매물의 15%대보다 낮다. 이는 같은 처인구라도 토지가치·건물규모·운영방식·미래 기대가격이 서로 다르다는 뜻이다.

2031년 전망

 

네 권역 가운데 ‘평일 비즈니스·장기체류형 숙박’으로의 구조변화 가능성이 가장 현실적인 곳이다. 대신 공사근로자 특수가 영구수요라고 착각해서는 안 된다.

2027년 이후에는 협력업체·엔지니어·출장자의 수요로 고객층을 전환할 수 있는 객실 구조가 필요하다.

④ 이동·남사 — ‘삼성전자형 미래 숙박상권’

이 권역은 잠재력과 시간위험이 동시에 가장 크다.

이동·남사 일원 약 778만㎡에는 첨단시스템반도체 국가산단이 추진되고 있으며 삼성전자 생산시설과 협력기업 입주가 계획돼 있다.

용인시의 2026년 계획상 첫 생산라인 가동 목표는 2030년 하반기, 산업단지 용지조성 완료는 2031년 하반기다.

그러나 현재의 진행상황도 함께 봐야 한다.

2026년 7월 용인시 현장점검 당시 토지보상은 금액 기준 47%, 면적 기준 40%였고, 부지조성 토목공사는 당초 계획보다 지연됐다고 시가 밝혔다.

따라서 이동·남사는 원삼처럼 ‘현재 숙박수요’를 사는 상권이라기보다 2030년 전후 수요 발생 가능성을 선점하는 시장에 가깝다.

게다가 이동읍에는 약 1만6천 가구 규모의 공공주택지구도 도시계획에 반영돼 있다. 산업도시가 완성되면 숙박수요와 동시에 아파트·오피스텔·신규호텔 공급도 늘 수 있다.

결국 개발호재만 보고 비싼 가격을 지불하면 미래의 수요 증가분을 매입가격에서 미리 지급하는 셈이 될 수 있다.

2. 처인구청 반경 7km, 숙박업소는 얼마나 있을까?

여기서는 숫자를 조심해서 사용해야 한다. 

용인시가 2026년 전수점검 대상으로 집계한 숙박업소는 용인 전체 153개소, 처인구 95개소, 기흥구 36개소, 수지구 11개소, 기타 관광숙박업 11개소다. 

이것이 행정적으로 가장 신뢰할 만한 현행 숫자다.

반면 지방행정 인허가 원자료를 재가공한 위치자료에서는 처인구 전체 숙박 레코드가 142건으로 잡힌다. 

폐업자료, 동일 건물의 복수 사업자·업종 등이 섞이기 때문에 95개와 단순 비교해서는 안 된다.

처인구청을 중심으로 보면 김량장동 52건, 역북동 8건, 마평동 5건으로 핵심 3개 동만 65건의 인허가 레코드가 확인된다.

여기에 삼가·유방·남동 및 포곡 일부가 7km 원 안에 들어온다.

다만 현재 공개된 행정통계에는 ‘처인구청 좌표에서 정확히 반경 7km’를 잘라 집계한 공식 숫자가 없다. 따라서 필자는 65건 이상이라는 확인 가능한 최소범위까지만 제시한다.

정확한 영업 중 모텔·호텔 개체수는 95개 영업장 원자료의 좌표를 GIS로 재필터링해야 한다. 숫자를 하나 만들어내는 것보다 이것이 투자자에게 더 정직한 분석이다.

3. 최근 시장이 보내는 메시지

 

2026년 최근 5개월 내 인터넷 매물로 확인되는 대표적인 20~50실 사례를 비교하면 김량장동 30실 53억원·월매출 6,800만원, 삼가동 32실 55억원·7,000만원, 백암면 27실 62억원·5,200만원이다.

별도로 처인구 20실 임대매물도 보증금 1억원·월세 440만원·표시 월매출 1,800만원 수준으로 노출돼 있다.

모두 실제 계약가격이나 국세청 확인매출이 아니라 현재 거래시장에 제시된 조건이라는 점을 반드시 전제로 해야 한다.

이 자료만 봐도 ‘용인 모텔은 평당 얼마’라는 방식으로 투자하면 안 된다는 답이 나온다. 

같은 처인구에서도 객실 1실당 월매출, ADR, OCC, 정상화 NOI, 토지가치, CAPEX와 미래 고객층이 전혀 다르다.

4. 결론 — 용인은 하나의 숙박상권이 아니다

 

2021년의 용인을 보는 질문이 “에버랜드 주변인가, 용인 도심인가?”였다면 2026년에는 질문 자체가 달라졌다.

김량장·역북·삼가는 도심형, 포곡은 관광형, 원삼·백암은 SK하이닉스 산업형, 이동·남사는 삼성전자 미래 산업형 숙박상권으로 갈라지고 있다.

그리고 2031년에는 이 차이가 더 커질 가능성이 높다.

특히 숙박업 투자자는 ‘반도체 호재’를 사는 것이 아니라 호재가 실제 객실매출로 전환되는 위치와 시점을 사야 한다. 

원삼은 이미 공사인력 수요가 현실화되는 단계이고, 이동·남사는 2030~2031년이라는 시간표와 공사지연 위험을 함께 사는 시장이다.

따라서 용인에서 모텔·중소형호텔을 볼 때 앞으로의 질문은 세 가지다.

“지금 누가 자는가?”

“2031년에는 누가 잘 것인가?”

“그때까지 이 객실의 ADR과 NOI를 얼마나 올릴 수 있는가?”

천지개벽은 땅에서 먼저 시작된다. 그러나 숙박자산의 가치는 결국 객실 한 칸의 생산성에서 완성된다.

글 | 우산 쓴 고양이 놀스테이 NOLSTAY(구 모텔사랑) 대표 이길원

대한민국 1호 숙박업 가치상승 전략가

우산 쓴 고양이 놀스테이nolstay 이길원

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